Искусство малых форм.

Небольшие квартиры стали трендом элитного рынка Москвы

Затянувшийся кризис на рынке премиальной недвижимости привел к сокращению среднего бюджета сделок в сегменте новостроек. Одним из косвенных последствий урезания цен стало уменьшение площадей продаваемого жилья и появление нового формата – малогабаритных квартир.

Малогабаритный тренд

В течение четырех лет на рынке элитной жилой недвижимости интерес покупателей смещался в сторону квартир и апартаментов небольшой площади. Так считают аналитики Knight Frank. Особенно ярко, по их мнению, эта тенденция проявилась в последние два года. «Если в 2014 году на квартиры и апартаменты площадью до 60 кв. м в среднем приходилось четыре сделки в квартал, то в 2015-м число сделок выросло до 12 в квартал», - свидетельствует данные Knight Frank.

К 2015 году минимизация площадей стала доминирующей тенденцией в пределах Садового кольца. Наиболее заметно снижение площадей в комплексах прослеживается в сегменте апартаментов. По статистике консалтинговой компании, минимальная площадь предложения в данном формате четыре года назад была равна 47,3 кв. м в ЖК «Wine House», 59,4 кв. м в комплексе «У Патриарших». Доля объектов рассматриваемой площади в комплексах тогда достигла 15%, в 2014 году этот показатель приблизился к 20%.

Размер апартаментов минимальной площади в комплексах за четыре года снизился на 35%, резюмирует директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank Алексей Трещев.

Снижение площади элитного жилья в Москве связано с тем, что в нынешней экономической ситуации девелоперы решили предложить покупателям объекты высокого качества по более низкой цене за счет снижения площади. 

Это действительно тенденция последних нескольких лет. «Средняя площадь трех- или четырехкомнатной квартиры в элитном сегменте составляет 150-170 кв.м. Наблюдая смещение клиентского спроса в сторону уменьшения лота, большинство застройщиков в своих проектах сократили площади многокомнатных квартир до 120 кв. м»,- соглашается с данными, приведенными консалтинговой компанией, директор департамента розничных продаж «Группы ПСН» Екатерина Тейн.

По ее словам, тренд «малогабаритная элитка» активно развивается, у покупателей объектов «Группы ПСН» снова растет интерес к большим квартирам. Так, в комплексе элитных особняков «Полянка/44» и жилом квартале I’M наметился стабильный спрос на квартиры от 170 кв. м.

«Возможно это связано с тем, что количество инвесторов на элитном рынке сегодня невелико, и покупатели, выступая конечными потребителями, сразу хотят обзавестись просторным жильем»,- предполагает Екатерина Тейн.

Уменьшение площадей квартир – типичное явление для сегодняшнего рынка элитного жилья. Средняя площадь квартиры, по данным начальника департамента продаж риелторской компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Ольги Денисовой, снизилась со 150 до 100 кв. м, соответственно снизилась и средняя цена покупки. «Клиенты компании предпочитают купить квартиру поменьше, а для габаритных вещей приобретают просторную кладовую, квадратный метр которой стоит в несколько раз дешевле», - отмечает она.

Как утверждает руководитель управления продаж «Лидер-Инвест» Алексей Лысенко, в премиальных проектах компании выставлены на продажу квартиры и апартаменты площадью от 50 до 150 – 160 кв. м, а в люксовом проекте «Резиденция на  Всеволожском» - квартиры от 100 до 250 кв. м, и их в доме всего 21. По мнению эксперта, в сравнении с проектами десятилетней давности площади существенно уменьшились, но вместе с тем изменились предпочтения покупателя премиального и люксового жилья - важнее стали атмосфера, приватность, клубность, качество дома. «300- метровые апартаменты в небоскребе эту потребность уже не обеспечивают. Так что сокращение площадей до разумных пределов - закономерная тенденция», - подчеркивает Лысенко.

Денег стало меньше

Опрошенные «РБК - Недвижимостью» эксперты уверены в том, что снижение средних бюджетов сделок и урезание площадей элитных квартир и апартаментов – две параллельные тенденции, между которыми не стоит искать взаимосвязи. «Я не думаю, что спрос на малогабаритные объекты связан именно с таким фактором», - считает Екатерина Тейн. Хотя, по ее словам, в долларовом эквиваленте (а «элитка» всегда номинировалась именно в этой валюте) сокращение бюджета произошло в два раза (данные Knight Frank).

«Да, порог входа в элитный сегмент в 2014 году снизился вдвое, это было связано со скачком курсов доллара и евро, в которых обычно считали и хранили сбережения покупатели элитного жилья. Но сегодня говорить про это как про тенденцию неправильно - это уже просто сегодняшняя реальность», -  рассуждает Ольга Денисова. А вот дотошное изучение спроса и попытка максимально попасть в него, в том числе  метражом и ценой, по ее мнению, одна из самых типичных тенденций.

Квартиры для «пиджака»

Говорить об однозначных плюсах или минусах небольших квартир, по словам Екатерины Тейн, очень сложно, поскольку почти всегда это - просто уменьшенная версия крупногабаритного жилья.

Одна из задач девелопера в нарезке квартиры – сохранить ее преимущества и достоинства, так как у каждого покупателя свои предпочтения. Поэтому важно иметь широкий ассортимент планировок. Площадь квартир также не должна влиять на ее комфорт, качество или наполнение.

«Это «однушка» или студия в элитном комплексе площадью не меньше 60 кв. м. Для элитного сегмента она маленькая, но для жизни такой метраж подходящий. В апартаментах  площадь может быть и меньше, но там совсем другие сценарии использования, предусматривающие временное проживание», - Ольга Денисова.

И о совсем экзотическом предложении говорит директор по работе с ключевыми клиентами департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Ольга Богородицкая. По ее данным, застройщики выставляют на продажу студии с отделкой по 30-35 кв. м, так называемые квартиры «для пиджака».

Кто предпочитает небольшие квартиры

По мнению экспертов, существует несколько категорий покупателей  малогабаритной  «элитки». «Первые - это родители, покупающие квартиры для своих детей. Вторые - люди, живущие на несколько стран и несколько городов. У них нет потребности в большой квартире, достаточно дорогостоящей в уходе, но есть необходимость иметь постоянное жилье небольшой площади в центре Москвы и с премиальным сервисом,- рассказывает Екатерина Тейн. – Третья категория покупателей, самая немногочисленная, это инвесторы».

Небольшим по площади лотам, по словам Алексея Трещева, отдают предпочтение молодые, современные и активные люди, которые хотят жить в самом центре столицы. Также данный формат интересен и покупателям постарше, чьи дети живут отдельно. Пожилые пары переезжают из просторных квартир в более компактное жилье в самом центре, в окружении объектов культуры и искусства (театров, музеев и т.д.).

Квартиры «для пиджака» покупают бизнесмены, чьи семьи живут за городом или за границей, чтобы было, где переночевать после работы.  Также Трещев  выделяет еще одну категорию покупателей: люди, хранившие свои сбережения в валюте и рассматривавшие покупку объектов бизнес- класса. В связи с ростом курса доллара их сбережения увеличились, в то время как элитный рынок перешел на рублевое ценообразование, что позволило им рассматривать объекты уже в элитном сегменте, однако все же на нижней его границе.

«Сегодня в Москве качественные квартиры покупают для жизни. Поэтому мы строим продуманно, ориентируемся на долгосрочные потребности покупателей – у них не должно быть повода менять квартиру на более «продвинутую», - говорит Анатолий Лысенко.

Инвестирование в жилой сектор

Алексей Лысенко   из  «Лидер – Инвеста» считает, что элитная квартира была хорошим вложением в докризисный период – в 2006-2007 годах, когда доля инвестиционных покупок в премиальном сегменте доходила до 30%.

С этим тезисом согласен Алексей Трещев, но, по его мнению, единичные  инвестиционные сделки в сегменте малогабаритного жилья проходят. Такие квартиры зачастую покупают для сдачи в аренду.

«Сейчас, как правило, такую квартиру покупают впрок и без определенной цели. Механизм примерно такой: купить сейчас на дне, сдавать в аренду, а когда цены на рынке снова вырастут – продать. А если не получится продать дорого – отдать детям в качестве первого жилья», - говорит Ольга  Денисова.