Чем запомнился 2016 год для рынка недвижимости Москвы и что будет с ценами на жилье в 2017 году

Для одних 2016-й стал годом скидок, для других – годом рекордных сделок, третьим  он запомнился благодаря масштабным проектам. Пожалуй, главной темой уходящего года стали крайности рынка недвижимости – будь то колоссальные по площади проекты застройки ближнего Подмосковья или до смешного маленькие квартиры в новостройках. В итоговом материале собраны главные цифры уходящего года: от нетипичной долгой рассрочки до стоимости самой дорогой квартиры в Москве.

На московском рынке жилья намечается серьезное затоваривание: к концу года в столичных новостройках скопилось 40,5 тыс. непроданных квартир и апартаментов общей площадью 2,84 млн. кв. м. Это абсолютный рекорд для столицы; за последний год объем предложения на первичном рынке увеличился на 6,7%, сообщает риелторское агентство Est-a-Tet. В Новой Москве ситуация не лучше: прямо сейчас на присоединенных к столице территориях в продаже находятся 11 тыс. квартир в новостройках.

Итак, основные тренды:

«Хрущевки» в новостройках

Уменьшение площадей в новых квартирах – один из главных трендов 2016 года. В столице уже можно купить апартаменты площадью 16 кв.м, в Новосибирске и вовсе продается жилье площадью 8 кв.м. На таком фоне средняя площадь квартиры в новостройке Старой Москвы уменьшилась с 79 кв.м в 2010 году до 61 кв.м в 2016-м – то есть на 23% за шесть лет.

Рассрочка, исчисляющаяся в годах!

Покупатели жилья всегда любили рассрочку. Во-первых, у нее нет процентов – в отличие от кредита или ипотеки с двухзначной процентной ставкой. Иными словами, человек  заплатит именно столько, сколько прописано  в договоре, без  дополнительных отчислений посреднику. Во-вторых, рассрочку обычно предоставляет компания – застройщик – а значит, клиенту не нужно обращаться в банк и собирать десятки документов для одобрения кредита. Сейчас оплатить квартиру в рассрочку можно в 86,7% московских новостроек. Впрочем, не это главное. Наряду с привычными условиями по рассрочке в два-три месяца отдельные девелоперы начали предлагать рассрочку на семь лет – рекордный срок для столичного рынка недвижимости.

Падение стоимости

Несколько лет подряд цены на жилье в Москве безостановочно росли. К 2016 году эта тенденция осталась в прошлом: за год средняя стоимость столичного жилья упала на 10,2%. Почти весь год доля московских квартир, которые продавались со скидкой, балансировала около отметки 80-82%. Прорыв произошел в конце осени: в ноябре и декабре доля сделок с дисконтом  достигла исторического максимума в 86%. По оценкам риэлтерского агентства «Инком-Недвижимость», на здоровом рынке процент скидочных сделок обычно равен 50-60%. В настоящий момент средний размер дисконта на вторичном рынке столичного жилья  составляет  9,1%.

Устремляясь в будущее

2016 год был богат на рекорды – но следующие 12 месяцев способны перекрыть эти достижения. По итогам года девелоперские компании Москвы получили разрешения на строительство 8,5 млн. кв. м нового жилья в черте города. В 2017 году новый объем выйдет на рынок – и цены должны будут отреагировать. Для сравнения в 2014 году на первичном  рынке столицы в продаже находилось 1,1 млн. кв. м жилья, в декабре 2016-го - 2,6 млн. кв. м. Аналитики рынка недвижимости оценили, как будет меняться  стоимость квартир на первичном и вторичном рынках Московского региона.

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка риелторского агентства «Инком- Недвижимость»: «Важнейшая тенденция на вторичном рынке московского жилья – медленное, но верное снижение цен. В январе медианная стоимость 1 кв. м доходила до 185,9 тыс. руб. - и это стало максимальным значением за весь год. По итогам ноября данный показатель достиг минимума в 181,4 тыс. руб. Подобное сползание цен остается малозаметным для некоторых игроков рынка недвижимости, в особенности для обычных потребителей, так как составляет всего 0,3 – 0,5% в месяц. Что касается реального снижения продажных цен (а не стоимости предложения), то за год оно составляет не менее 10%, так как в большинстве случаев сделки на вторичном рынке жилья Москвы проходят с дисконтом: в январе доля продаж со скидкой была равна 82%, в ноябре – уже 86%. По итогам последних месяцев 2016 года уменьшился и средний бюджет покупки: с 8 млн. руб. в августе до 7,85 млн. руб. в ноябре.

Мы ожидаем, что в 2017 году цены на недвижимость в сегменте вторичного жилья останутся на том же уровне, что и сейчас, либо продолжат снижение примерно на 5-7% в год. Никаких оснований для роста цен в ближайшей перспективе мы не видим. Что касается пресловутого ценового дна, о котором так часто упоминается в последнее время, то, согласно нашим прогнозам, рынок достигнет его только в 2018-м или 2019 году».

Алексей Попов, руководитель аналитического центра сервиса объявлений ЦИАН: «Мы ожидаем, что цены на новостройки в Москве в 2017 году вырастут в пределах инфляции – то есть не больше чем на 6% в год. Это связано с тем, что застройщики стремятся сохранить свою долю рынка и поддерживать темпы продаж. Дополнительной причиной роста на новое жилье можно назвать появление новых проектов точечной застройки внутри ТТК. Объемы предложений в таких домах невелики, но общий ценовой  уровень, как правило, выше крупных проектов на месте промышленных зон.

В Новой Москве и Московской области уровень цен  на новостройки практически не изменится. Тенденция по снижению доли новых проектов на котловане характерна и для этих локаций, но повышение цен при переходе на следующие стадии строительства здесь осложнено возросшей конкуренцией. Для застройщиков будет важнее выдерживать целевые ориентиры по темпам продаж – возможно, в ущерб выполнению модели по росту цен при повышении строительной готовности».

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости Irn.ru»: «Платежеспособный спрос очень ограничен, поскольку доходы населения не растут. Относительная устойчивость спроса поддерживается за счет снижения цен и торга на вторичном рынке и увеличения числа бюджетных новостроек в Москве, где сейчас можно купить квартиру за 3-4 млн. руб. Попытки повысить цены в ответ на оживление спроса проваливаются: люди не могут позволить себе более дорогую недвижимость, поэтому скорее откажутся от сделки, чем будут переплачивать.

В результате на рынке сохраняется тренд на снижение цен. Глубина просадки зависит от объема предложения, который за последние годы заметно вырос. Только за 2016 год объем предложения  в Старой Москве пополнился на 2,8 млн. кв. м жилья. Спрос не успевает за таким ростом объемов, если поэтому девелоперы не снизят темпы вывода новых проектов, цены продолжат стабильное снижение примерно на 10% в год и в течении следующих пяти лет могут потерять в цене 30-40%».

Есть и другое мнение. Так Денис Бобков, руководитель аналитического центра девелоперской компании «Опин»: «Сильнее всего цены вырастут в Подмосковье: мы прогнозируем рост стоимости 1 кв.м на новостройки в Московской области в пределах 5% в течения полугода. Положительной динамике поспособствует планомерное восстановление макроэкономики и, следовательно, повышение платежеспособности покупателей. На рынок вернутся частные инвесторы, рассчитывающие на получение прибыли с продажи недвижимости. Второй причиной удорожания подмосковных новостроек станет сокращения объема строительства в области, что связано со стратегией градостроительной политики «жить, работать и отдыхать в одном месте». Тенденцию подтверждает сокращение числа новых жилых проектов: по итогам 11 месяцев 2016 года их оказалось в 2,5 раза меньше, чем годом ранее. Объем предложения новостроек Московской области продолжит сокращаться и дальше. 

Стабильному спросу на жилье в Подмосковье будет способствовать лояльное ценообразование. Сегодня средняя стоимость 1 кв. м в области даже в самых ближайших проектах к границам Москвы практически в два – три раза ниже, чем в аналогичном сегменте в пределах МКАД, и на 20% доступнее, чем в Новой Москве.

Что касается Старой Москвы, то мы прогнозируем восстановление традиционно высокой доли новостроек в объеме предложения бизнес – класса и выше, что положительно отразится на средней стоимости 1 кв. м. Тенденция восстановления традиционной структуры предложения в пределах МКАД усилилась во второй половине 2016 года и по итогам 11 месяцев 2016 года доля дорогих проектов ( класса бизнес и выше) в старых границах Москвы выросла на 7 п.п.- теперь это 45% от общего объема новостроек.

Однако при качественном изменении структуры предложения в Старой Москве рост средней цены 1 кв. м будет сдерживаться постоянным выходом новых проектов. Тем не менее традиционно кризисное явление  - преобладание проектов массового сегмента – постепенно уйдет со столичного рынка. Сложившиеся конъюнктура рынка новостроек Московского региона формирует ожидания постепенного восстановления рынка и начала плавного роста цен в следующем году.

Динамика цен на вторичном рынке жилья, как правило, коррелирует с динамикой цен на новостройки с временным лагом в три – шесть месяцев. Таким образом, по мере восстановления рынка новостроек следует ожидать оживления на вторичном рынке жилья и, следовательно, рост цен».

Самые дорогие новостройки

Городом с самыми дорожающими новостройками в России в 2016 оказался Сочи. Средний чек при покупке квартиры на первичном рынке Сочи вырос на 15,2% - до 5,9 млн. руб. за лот. При этом усредненная стоимость 1 кв. м в столице Олимпиады – 2014 за последний год увеличилась на 13,3% до 84,8 тыс. руб., сообщает «Мир квартир». Второе место в рейтинге городов  с дорожающим жильем занял Архангельск (+12,3%), на третьей позиции оказалось Кемерово (+11,7%). В пятерку лидеров по темпу роста цен на новостройки так же вошли Казань (+8,9%) и Магнитогорск (+7,6%), указывает «Мир квартир». Наиболее заметное снижение цен на новостройки в России зафиксировано в Оренбурге (-15,2%).Сопоставимая динамика обнаружена в Краснодаре(-12,5%) и Нижнем Тагиле (-11,1%).

Светлана Куликова