Чарующая поэзия таится в старинных русских усадьбах.Усада, усадьба, усадебка, в трактовании В.И. Даля — «господский дом на селе, со всеми ухожами, садом и огородом».

Вихри событий пронеслись по дворянским усадьбам, уничтожив две трети из них (до революции их было порядка 40 тысяч в разных уголках страны). По данным фонда «Возрождение русской усадьбы» на сегодняшний день в России насчитывается около 7 тысяч усадеб, включая и хорошо сохранившиеся памятники, и руины.

Закон, позволяющий искать старинным зданиям и памятникам архитектуры новых хозяев, появился в 2006 году. Но масштабно «раздавать» усадьбы и родовые поместья начали только с 2012 года, когда заработал механизм проектов «Аренда за рубль» и «Зеленый коридор», основная цель которых, найти общий знаменатель между спасением памятников архитектуры и интересами частных инвесторов. Теперь разрушающуюся усадьбу можно заполучить в аренду или даже в собственность на аукционах, воспользовавшись областной или федеральной программой.

«А зачем вообще кому-то разрушенная усадьба», — спросите вы? Один участник аукциона ответил мне на подобный вопрос так: «Многие состоятельные люди понимают, что объект культурного наследия – это не просто руины, а, если можно так выразиться, антиквариат в виде недвижимости. И это хорошее вложение средств, главное не ошибиться, для каких целей приобретаешь».

 Кто, где, когда?

 Покупателей старинных усадеб можно условно разделить на две категории: бизнесмены и потомки дворянских семей. Одни мечтают создать гостиницу с купеческими интерьерами и привлекать туристов для псовой охоты, другие – восстановить родовое гнездо и историческую справедливость. Исходя из опыта проведения торгов, могу сделать вывод, что купить историческую усадьбу и стать собственником исторического объекта крайне сложно. Согласно действующему законодательству инвестор сначала обязан отреставрировать объект, взяв его в аренду, и только потом претендовать на владение им.

Что нужно сделать, чтобы платить 49 лет льготную ставку за квадратный метр усадьбы, находящейся в областной собственности? Для начала посетить открытые торги, на которых выставляется интересующий памятник культуры по областной программе «Усадьбы Подмосковья» и стать их победителем. Затем в семилетний срок произвести полный комплекс реставрационных работ в отношении приобретенного исторического объекта (проект ремонтных работ обязательно согласуются со всеми уполномоченными лицами и инстанциями). После полного ремонта, срок которого не может превышать тех самых 7 лет, следующие 42 года можно платить тот самый рубль за кв. м. в год.

Да, арендовать старинную усадьбу может даже иностранный гражданин. Как именно будет использоваться памятник — дело инвестора. Но вместе с правами и реставрационными обязательствами инвестор получает ряд ограничений, которые регулируются охранным законодательством. Обычно договор аренды или инвестиционный контракт сопровождается еще одним документом – охранным обязательством, где указаны действия, которые можно и нельзя производить с объектом недвижимости. К примеру, инвестору запрещено строить на прилежащей земле новые объекты кроме восстановления утерянных частей комплекса, после восстановления памятника арендатор должен обеспечить свободный доступ людей на его территорию в качестве экскурсионных групп.

 Сколько на самом деле стоит «Аренда за рубль»

Начиная с 2013 года 29 подмосковных усадеб — 14 областных и 15 муниципальных — нашли новых владельцев в рамках областной программы «Усадьбы Подмосковья». Не далее как месяц назад с третьей попытки Министерство имущественных отношений Подмосковья нашло инвестора, готового взять в аренду и отреставрировать за свой счет руины знаменитой усадьбы Крекшино. Двухэтажный кирпичный особняк в английском стиле был построен во второй половине XIX века, когда Крекшино владел политик генерал-майор Василий Пашков. После революции в усадебном доме располагалось общежитие. Одно время тут размещалась колхозная столовая, а в войну — госпиталь и родильный дом, радиоузел. На момент проведения аукциона знаменитый дом, много раз горевший, представлял собой сооружение, состоящие из стен с обрушенной крышей и перекрытиями. Но это не смутило единственного участника торгов, коим оказалась московская компания, занимающаяся гостиничным и ресторанным бизнесом. У нового владельца усадьбы в планах создать сеть центров семейного отдыха. Усадьба предоставлена инвестору на срок в 49 лет. Первые 7 лет, которые отводятся на реставрацию, компания будет платить за аренду сумму 209 тысяч 601 рубль ежегодно. После реставрации перейдут на льготную арендную ставку. Кстати, это уже второй объект, который компания приобрела в аренду через торги по программе губернатора Московской области «Усадьбы Подмосковья», до этого была усадьба Любаново в Наро-Фоминском районе.

«Зеленый коридор» для крупного бизнеса

     А вот у программы «Зеленый коридор», реализуемой ОАО Распорядительной дирекции Минкультуры России, 100% акций которого принадлежат РФ в лице Росимущества, свои правила. Под нее подпадают усадьбы Московской области, находящиеся в федеральной собственности. Как и в предыдущем случае, объекты культурного наследия, продаются на открытых торгах. Только с победителем подписывают договор купли-продажи с отложенными условиями и временными арендными обязательствами. Инвестор сразу должен выплатить часть стоимости усадьбы (не более 20%) и получить беспроцентную рассрочку на остальные 80%, на весь период восстановления. Надо учитывать, что право собственности на имение обретается лишь после завершения реставрации и ввода объекта в эксплуатацию, на что отведены те же 7 лет.

     В ближайшие годы Министерство культуры РФ планирует продать на открытых торгах по программе «Зеленый коридор» около 2,2 тыс. старинных усадеб в 57 регионах страны. По мнению чиновников, объекты культурного наследия могут быть инвестиционно привлекательными. Только нужно понимать, что это долгосрочные инвестиции, они не вернутся за год, три, даже за пять лет. Небольшая городская усадьба, в которой размещается ресторан или гостиница, безусловно, через некоторое время начинают приносить прибыль. А когда речь идет о большой усадьбе или о комплексе дворцового характера, являющимся памятником архитектуры XVIII века, то перспективы прибыльности такого объекта весьма условны и туманны. Огромных вложений требует реставрация объекта, да и дальнейшее содержание усадьбы может съедать все те скромные доходы, которые арендатор планирует получить. Поэтому-то в большинстве случаев восстановлением усадеб занимается крупный бизнес. Реставрация подобных объектов вряд ли под силу частным людям без особенных капиталов.

Татьяна Зеленюк

 596 всего,  2 за сутки